Értékbecslés

Értékelés folyamata

 800 376 bacsoa
By:
0

Az értékelés folyamata

Vizsgáljuk meg, hogyan zajlik le egy értékbecslési procedúra!

A helyszíni bejárás során az ingatlan műszaki állapotán túlmenően az üzemeltetési viszonyokról, illetve a működtetés körülményeiről is számot kell adni. Az értékbecslési eljárás, kulcsa a módszeres adatgyűjtés. Az adatokat két alapvető osztályba sorolhatjuk:

  • Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, és így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetőségeit, és értékét.
  • Részletes adatok, melyek tárgyi ingatlan jellemzőit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén, és amelyeket versenyeztethetjük a tárgyi ingatlannal.

Az értékbecslés általános folyamata:
1. lépés: Meghatározzuk a becsülni kívánt érték fajtáját, és kiválasztjuk az ehhez legmegfelelőbb értékbecslési eljárást.

2. lépés: A szükséges adatok és források listájának gyűjtése. Az értékbecslő által használandó értékbecslési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.

3. lépés: A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételek figyelembevételével kell megszerezni. Összegyűjtjük az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat.

4. lépés: A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékbecslő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével, hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét.

5. lépés: A telek értékének megbecslése. Annak érdekében, hogy meghatározzuk a tárgyi ingatlan telekértékét, az összehasonlító adatok jellemzői és eladási árai összehasonlításra kerülnek a tárgyi ingatlannal.

6. lépés: Az Ingatlan értékének megbecslése. Az értékbecslő a kiválasztott értékbecslési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, és esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.

7. lépés: A végleges értékbecslés elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékbecslő írásos jelentést készít ügyfele számára. Ezen írásos jelentés legmegfelelőbb formája az értékelési bizonyítvány.

 

Forrás: http://ingatlanerteke.hu/cpg/522751/ERTEKELES-FOLYAMATA

Az ingatlanérték fogalma

 1024 781 bacsoa
By:
0

Az ingatlan értékbecslés vonatkozásában az értéket meghatározhatjuk, mint a jövőbeli előnyök pillanatnyi értékét, melyet az ingatlan birtoklásából nyerünk.

Gazdasági értékkel azon eszközök bírnak, amelyek tulajdonosaiknak, használóiknak gazdasági hasznot hajtanak.

Egy ingatlan egy időben több különböző értékkel rendelkezhet, mint például:

  • piaci érték,
  • méltányos érték,
  • befektetési-, vagy tőkeérték
  • hitelbiztosítási érték,
  • biztosítási érték,
  • alternatív használati érték,
  • kényszereladási érték,
  • értékcsökkentett pótlási költség,
  • könyv szerinti érték

Az ingatlan értékbecslő célja rendszerint a piaci érték becslése.

A PIACI ÉRTÉK FOGALMA:

Az Európai Értékelési Szabvány (EVS), a piaci értéket az alábbiak szerint definiálja:

„Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján, az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő, és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el.”

NEM PIACI ÉRTÉKEN ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS:

Erre az értékelési alapra – az EVS szabvány előírása szerint – akkor kerülhet sor, ha a törvényi előírások, a körülmények, illetve a megbízói utasítások ezt megkövetelik, vagy ha a piaci értéket alátámasztó hipotézisek nem alkalmazhatók.

Értékelő ebben az esetben a piaci értéktől eltérő bázist használ az értékeléshez, az ingatlan méltányos értékét határozza meg.

Méltányos érték:

„Az az összeg, amelyen egy ingatlan tulajdonost cserél a hajlandóságot mutató felek között egy a piaci feltételeknek megfelelő tranzakcióban, vagy amelyre kötelezettséget lehet vállani”


Befektetési-, vagy tőkeérték:

„Az ingatlan értéke egy bizonyos befektető, vagy befektetők csoportja számára, adott befektetés vagy működtetés céljaira. Ez a szubjektív fogalom összefüggésbe hoz egy meghatározott ingatlant egy meghatározott befektetővel, befektetői csoporttal, vagy egységgel, meghatározható befektetési célok és/vagy kritériumok alapján.”

Hitelbiztosítéki érték:

„Az ingatlan értékét az ingatlan jövőbeni piacképességének körültekintő felmérésével határozzák meg, a hosszútávon fenntartható ingatlan-adottságok, általános és helyi piaci feltételek, a jelenlegi és megfelelő alternatív használati módok figyelembevételével. A hitelbiztosítéki érték meghatározásakor a spekulatív elemeket nem veszik figyelembe.”

Biztosítási érték:

„Egy ingatlan biztosítási értéke azt az összeget jelenti, amelyet egy biztosítási szerződésben elfogadnak az adott ingatlanra vonatkozóan, mint a biztosító kötelezettségét abban az esetben, amikor az adott ingatlanra vonatkozó biztosítási szerződésben meghatározott kockázat miatt kár, vagy pénzügyi veszteség következik be.”

Alternatív hasznosítási érték:

„Az alternatív használati érték az ingatlan piaci értékét jelenti, melyet a jelenlegi használat folytatásának feltételezése nélkül állapítanak meg.”

Kényszereladási érték:

„Az az összeg, amelyért egy ingatlan megszerezhető egy, az ingatlannal való rendelkezés tekintetében bármely okból kényszerhelyzetben lévő eladótól.”

Értékcsökkentett pótlási költség:

Az értékcsökkentett pótlási költség általánosságban olyan módszernek tekinthető, amelyben a piaci értéket megfelelő piaci adatok hiányában állapítják meg.
„Az értékcsökkentett pótlási költség, egy vagyontárgy annak korszerű megfelelőjével való helyettesítésének folyó költsége, levonva az összegből a fizikai állagromlás, az avulás, és a szükséges javítások költségeit.”

Ingatlan, eszköz értékbecslési módszerek

 1024 613 bacsoa
By:
0

A legfontosabb értékbecslés módszerek:

A különféle értékelések módszertanát sok könyv, cikk tartalmazza, – mi az Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki Zoltán  írását használtuk fel- és nagy a szakirodalma is. Természetesen ezeknek a módszereknek a lényege, hogy a valós piaci értéket határozzák meg. Minden értékelés tartalmazza a megbízás előzményét, célját és tárgyát. Szükséges az is, hogy az értékelő részletesen ismertesse az alkalmazott módszereket, az elvégzett számításokat és az eredményeket.

A vizsgálat, az értékelés lényegi megállapításait általában egy rövid 1-2 oldalas ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNYBAN célszerű összegezni.

A szakértő értékelés célja, hogy meghatározza az ingatlan értékét. Ez ugyan banálisan hangzik, de mégis felveti a kérdést; mi is az érték? A bevezetőben említettük, hogy az ingatlannak nagyon sok megjelenési formája van, egyszerre személyes és nemzeti vagyontárgy, egyszerre mindennapos használati tárgy és féltett befektetés.

A szakirodalom is és a Magyarországon alkalmazott gyakorlat szerint is a legfontosabb vagyonértékelési módszerek a következők:

• Piaci vagy forgalmi értékelés összehasonlító adatok alapján
• Újraelőállítási értékmódszer
• Hozadék értékmódszer

Piaci értékelés, vagy forgalmi értékelés módszere:

A forgalmi (összehasonlító) értékelés már megvalósult, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az értékelés során, a piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat elemzik és összehasonlítják az értékelés tárgyát képező vagyontárggyal. Az összehasonlítás során a következő, a piacot meghatározó tényezőket veszik figyelembe:

• a kereslet és kínálat vizsgálatakor áttekintik a potenciális felhasználók jellemzőit (számuk, vásárlóerejük, ízlésük, preferenciájuk, stb.), illetve azokra az eszközökre összpontosítanak, melyek eladatlanok, vagy üresek, illetve melyek építési, tervezési, vagy beruházási fázisban vannak, hiszen bármely elem változása ezek közül a vizsgált eszköz árának változását okozhatja,

• a helyettesítés elvének alkalmazásakor azt az árat keresik, melyet egy hasonlóan hasznosítható helyettesítő eszközért fizetnének a vásárlók,

• az egyensúly vizsgálatakor egyrészt a keresleti és kínálati piac egyensúlyát vizsgálják, másrészt az eszközök egymáshoz való viszonyát (pl. egy adott földterülethez tartozó épületek, az elhelyezkedéshez kapcsolódó kényelmi szolgáltatások, a fő tevékenységhez szükséges berendezések száma, kiszolgáló eszközök, stb.),

• a külső hatások számszerűsítésekor figyelembe kell venni a gazdasági fellendülés, vagy a gazdasági depresszió hatását, a várható kilátásokat, a területi elhelyezkedést, az önkormányzati szabályozásokat, stb.

Földterület, valamint beépített ingatlanok értékelésénél – megfelelő piaci viszonyok között – az értékelési módszerek közül a forgalmi értékelés adja a legpontosabb értéket. Ekkor bizonyos fejlesztési körzetben végzünk összehasonlításokat, amelyek közös elemeket és hasonló piaci lehetőségeket tartalmaznak. Közvetlen összehasonlításra alkalmas adatok hiányában egyéb vagyontárgyakat veszünk figyelembe, illetve vizsgáljuk az ország hasonló területeinek ingatlanpiacát.

• belső (ingatlanforgalmazói tevékenység adatbázisa, egyéb adatbázisok) adatokra épülő saját adatbázis segíti.

Újraelőállítási, vagy költségalapú értékelés:

A költségalapú értékelés megközelítésének lényege, hogy a körültekintő vásárló nem fizet többet a vagyontárgyért (az ingatlanért), mint egy olyan helyettesítő vagyontárgy előállítási költsége, melynek hasznossága megegyezik a kérdéses vagyontárgy hasznosságával.

Az értékelés során az eszköz újraelőállítási költségéből levonják a fizikai kopásból, funkcionális és gazdasági avulásból származó értékcsökkenést, majd ingatlan esetében ehhez hozzáadják a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét. Az újraelőállítási költség a hasonló vagyontárgy előállításának, vagy felépítésének költsége, folyó áron számítva, ugyanolyan anyagok, építési és gyártási szabványok, tervek, elrendezés, valamint munkaerő alkalmazásával.

Ez a módszer általában a következő esetekben szolgáltatja a legmegbízhatóbb értéket:

• Új építésű, vagy viszonylag új ingatlanok értékelése, amikor még a piaci érték és a költség rendszerint szoros kapcsolatban van egymással.

• Különleges célú eszközök értékbecslése, amikor a vásárló a fizetni kívánt árat gyakran egy helyettesítő eszköz költségeihez méri.

• Olyan eszközök értékelése, melyek nem cserélnek sűrűn gazdát a piacon, és megfelelő adatok állnak a rendelkezésre a halmozott értékcsökkenés számbavételéhez.

• A költségalapú értékelés lényeges szerepet kaphat a megvalósíthatósági tanulmányoknál, ahol annak meghatározására szolgál, hogy a piaci érték felülmúlja-e a fejlesztési költségeket, és létrejön-e a vállalkozói profit számára megfelelő különbség.

Hozadék értékmódszer:

Nyerseségtőkésítési (hozadékérték) elvű módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt a vagyontárgytól várható hasznokat, hozamokat becsüljük meg és a lehetséges, megvalósítható alternatívák közül kiválasztjuk a legjobbat.

„Egy vagyon (eszköz) értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke.” – Használatát nehezíti, hogy a jövőre vonatkozó jelenbeli becsléseinket az általános gazdasági helyzet nagyon bizonytalanná teszi.

A közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) értékmeghatározására szolgál a hozadék módszer. Ennek alkalmazásakor ismerettel rendelkezünk az épület várható élettartamára és a jövőbeli mindenkori rentábilis jövedelmekre, a hozadékra és a tőkésítési kamatlábra. Számítása a következő:

P = A * (1 + i) (n -1) /(1 + i) n * i

Jelmagyarázat, példának hozott értékekkel: P= érték, A= éves tiszta bevétel 1.000.000 Ft, i = tőkésítési kamatláb 6%, n = évek száma 20 év.

Példa: 1 000 000*(1+0,06)*19:1,06*20*0,06 = 20 014 000 / 1 272 000 = 15 734 276 Ft, vagyis az ingatlan értéke hozadék módszerrel számítva: P = 15 734 276 Ft.

A forgalmi értékelést teljes körű külső (árkatalógusok, az adott gazdasági régió szaksajtói, nyilvános árverési adatok, stb.) és:

• Az értékelés elvégzésénél, a módszerek kiválasztásánál figyelembe kell venni a jelenlegi helyzetre vonatkozó tényadatokat, és az alapján kell, eldönti, hogy milyen módszerrel végezzük az értékbecslést.

• A forgalmi értékmódszer alkalmazásakor a környezetben értékesítendő telkek, irodaházak, villák eladási árait, adatait vizsgáltuk meg. Ezek alapján készítettük el az ingatlanok átlagolt összehasonlító árait.

• A hozam értékmódszernél az elérhető hozamok értékekből vonjuk le a valós működési költségeket, és állapítjuk meg a vagyonértéket jelenértékre vonatkozóan.

• Az újérték módszernél értékelés során az eszköz újraelőállítási költségéből levonjuk a fizikai kopásból, funkcionális és gazdasági avulásból származó értékcsökkenést, majd ingatlan esetében ehhez hozzáadjuk a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét.

• Az értékelésnél törekedni kell a piaci, összehasonlításon vagy hozadékszámításon alapuló érték megállapítására, és csak kivételes esetben (egyedi, nagy értékű, megrongálódott ingatlanoknál) lehet az építési (újraelőállítási, pótlási) költség és az avultság (amortizáció) számbavételével értéket képezni.

• Ebből következik, hogy telkek, földterületek értékelését csak a piaci (összehasonlító) értékelés módszereivel célszerű meghatározni, mert itt nem beszélhetünk újjáépítési v. pótlási költségről – hiszen telket ugyebár nem lehet újraépíteni, létrehozni.

Gyakran előfordul az, hogy két vagy három módszerrel is elvégezzük az értékelést, és a kapott eredményeket súlyozzuk.

Az összehasonlító ingatlanpiaci adatok segítségével végzett értékelésnél azt vizsgáljuk, hogy azon a környéken hasonló ingatlanok mennyiért keltek el a közelmúltban, ez a kérdés az alapja a piaci értékmódszernek.

A hozadékelvű értékelés módszerével: az adott telek vagy épület legfeljebb annyit ér, amennyit a létrehozásához, megvételéhez befektetett tőke és a működtetése során elvárt hozam különbözeteként mennyi hasznot hoz. Az előbbi módszert általános céllal, a piacon jól mozgó ingatlanok esetén, az utóbbit pedig, főképp speciális ingatlanfejlesztési döntések meghozatalánál és telkek értékelésénél használják.

A nettópótlási (újraelőállítási) költség elvű értékelés módszerével: mennyibe kerülne, ha ugyan azt (a funkciót), ugyan ilyen állapotban, ugyan ide meg kellene építeni.

Ezt a módszert csak akkor szabad alkalmazni, ha nem megfelelőek a rendelkezésre álló piaci információk, vagy egyedi, erősen korlátozott forgalmú ingatlanok (kikötők, olajfinomítók, repülőterek stb.) értékelését kell elvégezni.

Forrás: http://www.retkozvagyonertekelo.hu/page/statikus/ertekelesi_modszerek